Jugement d’intérêt en aménagement du territoire

Quand une erreur dans l’émission d’un permis de construction conduit à un jugement ordonnant la démolition d’une résidence dans la ville de Gatineau

Stinson c. Ville de Gatineau (2021 QCCA 3049 

En 2013, lville de Gatineau délivre un permis pour la construction d’une résidence unifamiliale, après s’être assurée que les plans respectaient la règlementation municipale. Lors de la mise en place des lignes délimitant la construction projetée, des citoyens inquiets vivant dans le secteur rencontrent les préposés au Service d’urbanisme. Ces derniers confirment que les plans sont conformes à la règlementation. Or, un peu plus tard, la Ville reconnaît qu’elle commis une erreur lors de l’émission du permis en oubliant d’appliquer la règle d’insertion prévue à l’article 116 de son règlement de zonage. Selon cette règle, la marge avant aurait dû être de 15,67 mètres alors que le permis a été émis avec une marge avant requise de 7 mètres. Après avoir reconnu l’erreur, la Ville se lance dans un processus de dérogation mineure afin de corriger la situation. Le comité consultatif d’urbanisme recommande au conseil municipal d’accepter cette dérogation mineure, ce qui est fait en juillet 2014.

En octobre 2014, des voisins mécontents intentent un recours contre la Ville de Gatineau et contre le propriétaire de la maison. Ils soulèvent entre autres qu’ils subissent un préjudice quotidien relié aux dimensions et à la position de la résidence arguant qu’ils ont perdu de l’intimité et que l’harmonie du quartier est rompueIls reprochent à la Ville d’avoir accordé une dérogation mineure, car elle ne serait pas conforme à toutes les dispositions des règlements de construction, de zonage et de lotissement et que la dérogation n’est pas mineure de par sa nature. Ils soutiennent que la Ville a commis un abus de pouvoir en adoptant la résolution et constitue selon ces derniers un changement de zonage déguisé. Ils demandent à la Cour de casser la résolution adoptée par le conseil municipal en octroyant une dérogation mineure à la résidence et d’ordonner la démolition de la maison en vertu de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU). 

Dans son analyse de la légalité de la résolution de la Ville qui acceptait la dérogation mineure, le juge met en lumière une série d’éléments d’intérêt pour les praticiens de l’aménagement du territoire relativement au pouvoir de la Cour supérieure. Il y est donc mentionné que le Tribunal ne siège pas en appel des décisions d’un conseil municipal. Le Tribunal ne peut pas s’ingérer dans l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire municipal, à moins d’une preuve de mauvais foi, de discrimination, d’abus de pouvoir ou de favoritisme indu.

Le jugement mentionne aussi que la notion d’appréciation de la dérogation mineure n’est pas définie dans la LAU. Des auteurs ont écrit sur le sujet en 1991, soit : « En résumé, nous pouvons soutenir sans crainte de nous tromper que la notion de dérogation mineure est indéfinissable. Il n’existe aucune règle infaillible pour déterminer ce qu’est une dérogation mineure. En revanche, tous s’entendent pour affirmer qu’on ne peut qualifier une dérogation de mineure ou de majeure en lui appliquant une règle, formule ou équation mathématique. Il serait absurde d’établir une norme universelle qui ferait en sorte qu’en deçà d’un pourcentage donné la dérogation est mineure alors qu’au-delà elle est majeureS’agit-il d’une dérogation mineure? C’est, à notre avis, une question de fait qui doit être étudiée en tenant compte des particularités de chaque dossier. En d’autres termes, chaque cas est un cas d’espèce qui requiert une analyse qualitative et non quantitative des éléments en présence. Les éléments à considérer pourraient être, entre autres, les suivants : l’importance ou l’étendue de la dérogation sollicitée en regard des exigences prévues au règlement, le respect des objectifs du plan d’urbanisme, le préjudice qui pourrait être causé au requérant advenant un refus sur sa demande de dérogation, l’atteinte à la jouissance du droit de propriété des voisins si la dérogation est octroyée, la bonne foi du requérant dans le cas  la demande se rapporte à des travaux en cours ou déjà exécutés ». 

Enfin, en prenant en considération l’erreur de la Ville – même si elle parle de bonne foi – des atteintes à la jouissance démontrées par les demandeurs quant à leur droit de propriété et de l’ensemble des circonstances, le Tribunal accueille la requête des demandeurs quant à la demande de cassation et de démolition. Ainsi, le Tribunal casse donc la résolution adoptée par le Conseil municipal de la Ville de Gatineau en juillet 2014 octroyant une dérogation mineure à la résidence dont il est ci question et ordonne la démolition de la résidence, le tout avec frais contre la Ville de Gatineau. 

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