Jugement d’intérêt en aménagement du territoire

Reconnaissance d’une expropriation déguisée dans un contexte de protection d’un milieu humide situé dans une zone industrielle

Ville de Saint-Rémi c. Gestion transmission Concorde Inc. (2021 QCCA 630 

En 2008, la ville de Saint-Rémi obtient de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) l’exclusion de la zone agricole de terrains contigus à son parc industriel, et ce afin de l’agrandir. Le règlement de zonage de la Ville est modifié pour que la zone dans laquelle les usages industriels sont permienglobe les terrains nouvellement dézonés. Le terrain en litige a été acquis peu de temps après ce changement de zonage. 

La Ville planifie donc le développement d’une phase II et d’une phase III de son parc industriel sur les terrains nouvellement dézonés. Un important milieu humide se retrouve cependant sur ce territoire. Une petite superficie de celui-ci est située dans la phase 1 de développement déjà amorcée dparc industriel. La Ville demande et obtient un certificat d’autorisation afin de le remblayer.

La Ville effectue d’autres démarches pour remblayer les terrains de la phase IIDans ce contexte, le gouvernement demande un rapport de caractérisation pour les terrains de la phase II et ceux de la phase III. Les résultats sont à l’effet que le milieu humide possède une grande valeur. Ainsi, en raison de cela, il apparait peu probable pour la Ville que le remblai du milieu humide situé dans la phase III du parc industriel puisse être autorisé.  La Ville modifie donc son règlement de zonage et donne une vocation de récréation aux terrains de la phase III. Les seuls usages qui y sont dorénavant autorisés sont les sentiers comme les pistes cyclables, sentiers de randonnée pédestre, sentiers équestres, pistes de ski de fond et sentiers d’interprétation. Le terrain des intimées y étant situé ne pourra donc pas être développé. 

Dans ce contexte, une demande en expropriation déguisée est accueillie par la Cour Supérieure pour une indemnité de l’ordre de 480 000 dollars. Fait à noter les intimées ne demandaient pas la nullité du règlement de modification du règlement de zonage, mais plutôt des dommages correspondant à l’indemnité qu’elles auraient obtenue si elles avaient été expropriées selon la loi De plus, selon le libellé de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme à l’époque du litige, la municipalité ne possédait pas le pouvoir de prohiber tout usage et toute construction sur l’immeuble des intimées (ce pouvoir est apparu plus tard de la Loi, en 2017L’effet du règlement et les restrictions qu’il impose privaient donc les intimées de toute possibilité d’utilisation raisonnable de leur terrain. L’expropriation déguisée a donc été reconnue. 

Dans l’appel logé par la Ville à l’encontre de la décision de la Cour Supérieurele juge devait établir si l’usage envisagé par les intimés , soit un usage industriel, était possible, par opposition à n’être que théorique, et s’il existait une probabilité, et non uniquement une possibilité, que cet usage se réalise 

Fait à noter le jugement rappelle qu’en matière d’expropriation, l’indemnité doit être établie selon I ‘usage Ie plus rémunérateur et Ie plus approprié pour Ie bien exproprié. Cet usage sera celui qui, au moment de I ‘évaluation, lui confère la valeur la plus élevée, soit en argent, soit en agrément ou en commodité d’un lieu, aux conditions suivantes, lesquelles doivent être démontrées selon la prépondérance de la preuve par l’exproprié : (1) l’usage est possible, par opposition à n’être que théorique, (2) il existe une probabilité, et non uniquement une possibilité, que cet usage se réalise, (3) l’usage en question est permis par la loi ou les règlements, (4) l’usage doit être financièrement possible, (5) l’usage peut se concrétiser à court terme, et (6) il doit exister une demande pour Ie bien évalué à son meilleur usage. 

Comme les intimées n’ont pas prouvé que cet usage était possible sur leur terrain (la valeur du milieu humide concerné était importante et la perte de celui-ci-ne pouvant être compensée ailleurs dans la municipalité), elles n’ont pas droit à l’indemnité qu’elles réclament. Par contre, l’appelante admet que la somme de 190 400 $ doit leur être versée à titre l’indemnité d’expropriation. 

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