Jugement d’intérêt en aménagement du territoire

Une roulotte peut-elle bénéficier de droits acquis concernant l’usage résidentiel ?

Municipalité de Chertsey c. Liliana Tocheva (2021 QCCS 2557)

Dans le dossier dont il est ici question, la municipalité de Chertsey fait valoir qu’un terrain ne bénéficie pas de droits acquis à l’égard de l’usage d’une roulotte ou d’une maison mobile à des fins d’habitation résidentielle. Elle invoque donc l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) et demande au Tribunal d’ordonner à Liliana Tocheva de disposer, de la roulotte installée sur le terrain lui appartenant, afin de rendre l’usage de celui-ci conforme au règlement de zonage en vigueur.

La municipalité fait donc valoir que le terrain en litige ne bénéficie pas de droits acquis à l’égard de l’usage d’une roulotte ou d’une maison mobile à des fins d’habitation résidentielle. Subsidiairement, si madame Tocheva est en mesure de démontrer l’existence de droits acquis à un tel usage, un incendie survenu en 2014 a entièrement détruit l’installation alors en place et mis fin aux droits acquis ayant pu exister à cet égard. A l’inverse, pour madame Tocheva, l’immeuble bénéficie d’un droit acquis lui permettant d’utiliser la roulotte actuellement en place. Elle soutient que ce droit ne s’est pas éteint à la suite de l’incendie ayant détruit l’installation précédente.

Quelques faits pertinents au dossier

Entre le 1er janvier 1979 et le 1er juillet 1980, une roulotte ou maison mobile a été installée sur l’immeuble en litige et a été utilisée à des fins résidentielles de façon saisonnière . Cette installation était toujours présente en 2008, lors de l’achat de l’immeuble par madame Tocheva.

Durant toute cette période, différents règlements en matière de zonage et de construction ont été en vigueur sur le territoire de la municipalité.

En février 1986, un incendie a détruit tous les règlements et les documents antérieurs à cette date qui étaient entreposés à l’hôtel de ville. Ainsi, face à l’absence preuve probante établissant le jour de publication de chacun des règlements, le Tribunal a décidé qu’un seul de ces règlements (numéro 292) était opposable à madame Tocheva.

Analyse du dossier par le Tribunal

Dans ce dossier, quatre questions ont été examinées par le Tribunal. Nous faisons ici état des résultats de deux questions, soit :

1. L’immeuble bénéficie-t-il de droits acquis concernant l’usage résidentiel d’une roulotte ou d’une maison mobile?

Pour le Tribunal, la preuve démontre que la roulotte a été installée entre 1970 et le 17 juin 1979. En conséquence, puisque la roulotte a été installée entre le 18 mars 1969 et le 17 juin 1979, le terrain acquis par madame Tocheva bénéficie de droits acquis à l’usage résidentiel saisonnier exercé à partir de cette roulotte, puisque cet usage n’était ni régi ni prohibé, par le règlement de zonage opposable à madame Tocheva.

  2. Dans l’affirmative, les droits acquis se sont-ils éteints à la suite de l’incendie de 2014?

Suivant le règlement de zonage en vigueur au moment de l’incendie, la zone où se situe le terrain en litige prohibe l’installation et l’occupation d’une roulotte, même de manière saisonnière, autrement que sur un terrain comprenant un bâtiment principal. Un tel usage est assujetti à l’obtention d’un certificat d’autorisation. Quant aux maisons mobiles, elles ne sont pas autorisées dans cette zone;

Puisqu’aucun bâtiment principal n’est construit sur le terrain en litige, seule l’existence de droits acquis permet l’installation et l’occupation, à des fins résidentielles saisonnières, d’une roulotte sur le terrain en litige, ou encore d’une maison mobile;

Le règlement de zonage en vigueur au moment de l’incendie ne contient pas de disposition protégeant spécifiquement l’usage dérogatoire d’installation et d’occupation d’une roulotte à des fins résidentielles saisonnières, advenant la destruction de la roulotte par incendie ou autrement. Par ailleurs, un article de ce règlement protège l’usage dérogatoire bénéficiant de droits acquis lorsqu’il est abandonné, a cessé ou a été interrompu pour une période de moins de douze mois consécutifs. L’usage protégé vise l’installation et l’occupation d’une roulotte de manière saisonnière. Moins de douze mois se sont écoulés entre l’incendie et l’installation de la nouvelle roulotte. Par conséquent, les droits acquis à cet usage sont protégés puisqu’ils ont repris avant l’expiration de la période de douze mois;

Le Tribunal conclut donc que les droits acquis dont le terrain de madame Tocheva bénéficie protègent l’installation d’une roulotte et son occupation à des fins résidentielles saisonnières. Ces droits acquis n’ont pas pris fin avec la destruction de la roulotte. Cet usage dérogatoire demeure protégé par certains articles du règlement de zonage en vigueur à ce moment.

Conclusion

Le Tribunal rejette donc la demande introductive d’instance de la municipalité de Chertsey pour l’émission d’une ordonnance prise en vertu des articles 227 et suivants de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme concernant la propriété de madame Tocheva.

Le Tribunal déclare aussi que l’immeuble bénéficie de droits acquis à l’installation et l’occupation d’une roulotte, à des fins résidentielles saisonnières, permettant l’installation sur l’Immeuble de la roulotte de type remorque appartenant à la défenderesse.

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