Jugement d’intérêt en aménagement du territoire

Volonté d’agrandir une carrière en invoquant des droits acquis sur des terrains qui ne sont pas contigus

Carrière Saint-Eustache ltée c. Ville de Saint-Eustache, (2021 QCCS 1947)

Depuis 1962, une entreprise exploite une carrière de calcaire sur une partie du territoire de la ville de Saint-Eustache située au sud de l’Autoroute 640. Depuis ses débuts, la carrière s’est progressivement étendue sur le territoire de la Ville, mais uniquement au sud de l’Autoroute 640. La carrière n’a jamais été exploitée sur les lots situés au nord de l’Autoroute 640; bien qu’à divers moments, l’entreprise dont il est ici question ait détenu des lots tant au sud qu’au nord de cette autoroute.

Depuis 2012, le Groupe Mathers qui possède la carrière se dit en droit de procéder à l’expansion de celle-ci sur les lots qu’elle détient au nord de l’Autoroute 640. Face au refus de la Ville de permettre une telle expansion, Carrière St-Eustache entame donc en 2015 une demande en jugement déclaratoire visant la reconnaissance judiciaire de ses droits acquis.

Quelques éléments du cadre juridique lié aux droits acquis

Selon le jugement, il existe une série de conditions de base permettant de reconnaitre des droits acquis, soit : les droits acquis n’existent que lorsque l’usage dérogatoire antérieur à l’entrée en vigueur des dispositions prohibant un tel usage était légal, l’usage existait en réalité puisque la seule intention du propriétaire ou de l’usager ne suffit pas, le même usage existe toujours ayant été continué sans interruption significative, les droits acquis avantagent l’immeuble qui en tire profit car de tels droits ne sont pas personnels, mais cessibles, suivant l’immeuble dont ils sont l’accessoire, ils ne peuvent être modifiés quant à leur nature et parfois quant à leur étendue bien que les activités dérogatoires peuvent être intensifiées en certain cas et la seule qualité de propriétaire ne suffit pas quant aux droits acquis.

Toujours selon le jugement, lorsqu’appliquée à des carrières, sablières et autres immeubles faisant l’objet d’exploitation extractive, la notion de droits acquis s’articule différemment en raison de la nature expansive de telles exploitations. En effet, Il est établi que le droit acquis à l’exploitation d’une carrière ou d’une sablière, s’étendent à l’ensemble des lots visés par l’exploitation extractive. Ce droit n’est pas limité à l’immeuble exploité à la date d’entrée en vigueur d’un règlement prohibant une telle exploitation. Les activités extractives, telles les sablières, les carrières et les gravières sont, par leur nature, progressives. En raison de cela, les droits acquis s’étendent à l’ensemble des parcelles ou des lots constituant le banc d’emprunt. Ils ne se limitent pas à la partie exploitée à la date d’entrée en vigueur d’un règlement interdisant, pour l’avenir, cette activité dans cette zone.

Cependant, cet élargissement de la portée des droits acquis comporte des limites dictées par le principe de l’unité territoriale d’exploitation : les lots formant le banc d’emprunt doivent constituer des lots contigus appartenant à un seul propriétaire au moment de la cristallisation des droits acquis.

Carrière St-Eustache bénéficie-t-elle d’un droit acquis au nord de l’A640 ?

Les analyses de titres ont confirmé que le Groupe Mathers détenait un seul lot au nord de l’autoroute en 1961, soit lors de l’entrée en vigueur du règlement de zonage qui prohibait l’exploitation d’une carrière sur la portion du territoire située au nord de l’Autoroute 640.

Groupe Mathers n’était plus propriétaire à cette époque des lots contigus qui auraient pu constituer la portion nord du banc d’emprunt de la carrière au moment de l’entrée en vigueur du règlement prohibitif. L’unité territoriale d’exploitation a en effet été morcelée par la vente à des tiers des lots contigus qui la forment, avant 1961.

Le Groupe Mathers ne remplissait donc pas les exigences liées à la notion d’unité territoriale d’exploitation selon les critères établis. Les lots contigus qui constituent le banc d’emprunt de la carrière doivent en effet être la propriété « d’un seul tenant » au moment de la cristallisation des droits acquis. Il en découle que les lots situés au nord de l’Autoroute 640 acquis après l’entrée en vigueur du règlement prohibitif ne bénéficient pas de la notion élargie des droits acquis parfois applicable à des immeubles faisant l’objet d’activités extractives.

Cette conclusion a donc suffit, à elle seule, à écarter tout droit acquis d’exploiter une carrière sur les lots acquis après 1961 et situés au nord de l’Autoroute 640.

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