Agrandissement de parcs industriels

Décisions d'intérêt de la CPTAQ

Par : Frédéric Dufault, urbaniste, EESA®, VEA®, président d’Enviro 3D conseils inc. et Serge Vaugeois, urbaniste, M. ATDR, M.Sc.A. MGPA, chargé de projet sénior

Les parcs industriels sont des composantes stratégiques du développement économique des municipalités du Québec. Leur agrandissement s’avère de plus en plus complexe, notamment lorsqu’il doit y avoir empiétement sur le territoire zoné agricole en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA). Afin d’apporter un éclairage qui permettra de mieux comprendre les situations conduisant à des décisions favorables ou non de la CPTAQ, nous présentons aujourd’hui notre sixième et dernier article sur des décisions d’intérêt de la Commission concernant des demandes d’agrandissement de parcs industriels.

La demande de la MRC des Maskoutains : exclure de la zone agricole une superficie de 23,64 hectares afin d’agrandir le parc industriel Olivier-Chalifoux pour permettre notamment l’implantation d’une nouvelle usine de la Coopérative de producteurs avicoles Exceldor.

Le contexte du projet

Le territoire de la MRC des Maskoutains compte 5 parcs industriels, dont 3, à Saint-Hyacinthe. Ils ont chacun leur vocation. Les 3 parcs industriels sont occupés à plus de 90 %. La Ville aurait vu des projets industriels lui échapper par manque d’espace pour accueillir les nouvelles entreprises. Le parc Olivier-Chalifoux est occupé à 95%. Il compte 12,76 hectares vacants et aucun espace à requalifier. Les terrains vacants ne peuvent accueillir le projet d’usine d’Exceldor, car il s’agit de lots de forme irrégulière, en raison de la présence d’un ruisseau. Dans le passé, ce parc s’est développé à un rythme de 2,28 hectares par année.

Fait d’importance à souligner, la Ville a mis en place des mesures pour optimiser l’utilisation des terrains du parc Olivier-Chalifoux. Depuis 2008, elle a priorisé la vente de terrains à des entreprises œuvrant dans le créneau recherché. Elle a refusé de vendre à des entreprises qui consommaient de très grands espaces pour peu de bâtiments et d’emplois générés (les compagnies de transport et les centres de distribution). Depuis 2013, elle a mis en place 4 mesures formelles soit :1 – Poursuivre la sélection des entreprises en se basant sur le créneau, la valeur foncière et les emplois générés, 2 – Augmenter le prix des terrains (de 400 % entre 2008 et 2020), 3 – Modifier la réglementation pour augmenter la densité d’occupation (minimum de 30 % d’occupation au sol), 4 – Favoriser la densification endogène (20 projets d’agrandissement ont été réalisés en 2011 et 2012, sans acquisition de nouveaux terrains).

De plus, selon le document argumentaire, la superficie de 23,64 hectares demandée est raisonnable compte tenu des besoins et objectifs de la Ville, de son développement économique et des perspectives de l’industrie agroalimentaire. La superficie demandée est compatible avec l’analyse de la fonction industrielle intégrée au schéma d’aménagement révisé (SAR) de la MRC. Cette analyse conclut à un déficit de superficie à vocation industrielle d’une vingtaine d’hectares.

Les positions de la MRC, de la Ville et de l’UPA

Des appuis au projet ont été transmis à la Commission par la MRC et la Ville. Dans sa résolution, la MRC considère notamment les éléments suivants, soit : il n’y a pas d’espaces appropriés disponibles sur le territoire de la Ville, de son agglomération de recensement et hors de la zone agricole qui peuvent combler les besoins du projet d’Exceldor, il n’y a pas, ailleurs en zone non agricole, sur le territoire de la MRC de superficies suffisantes pour combler les besoins de terrains industriels d’une superficie de 23,64 hectares, et finalement, le projet d’agrandissement du parc industriel Olivier-Chalifoux est conforme aux objectifs du SAR de la MRC. La Ville quant à elle mentionne dans sa résolution : qu’elle est ceinturée de terres agricoles et que toute expansion ne pourra se faire que sur des sols ayant un bon potentiel agricole, que dans le contexte prévalant à Saint-Hyacinthe, l’emplacement visé représente la solution de moindre impact, qu’à lui seul, le projet d’Exceldor représente un investissement de plus de 200 millions de dollars dans sa phase 1, que la perte de 23,64 hectares de sols à bon potentiel agricole est largement compensée par l’effet déterminant du projet sur le développement économique de la région.

Quant à l’UPA, après analyse du dossier, elle s’est opposée à la demande pour plusieurs raisons, dont le fait que les lots visés présentent un excellent potentiel agricole et d’excellentes possibilités d’utilisation agricole, que la recherche de terrains hors de la zone agricole aurait pu s’étendre sur le territoire des MRC voisines étant donné l’envergure du projet, qu’il est impensable de sacrifier 24 hectares des plus belles terres agricoles du Québec alors que des espaces sont disponibles ailleurs et que l’effet positif sur le développement économique de la région ne peut compenser pour les impacts sur les activités agricoles.

Le 29 juin 2020 , la Commission émet son orientation préliminaire au dossier. Elle indique alors que cette demande devrait être refusée. Au cours de la période de 30 jours suivant la transmission de l’orientation préliminaire une rencontre publique a été sollicitée et des observations additionnelles ont été déposées.

L’appréciation de la demande par la Commission

La Commission motive son intention de refuser la demande en faisant d’abord état des critères de l’article 62. Elle mentionne que l’exclusion recherchée aurait pour effet de soustraire de la zone agricole plus de 23 hectares de sols offrant un potentiel agricole de première qualité (classe 2) et présentant d’excellentes possibilités d’utilisation agricole. D’autre part, elle aurait aussi pour effet de réduire les possibilités d’utilisation agricole de l’exploitation agricole concernée, puisque la superficie des lots cultivés présentement passerait de 50 à 26 hectares. Subsidiairement, comme les parcelles cultivables de cette propriété sont louées à un producteur agricole, c’est un tiers qui se trouverait privé d’une partie de la ressource sol que ses activités requièrent. La Commission estime aussi que l’exclusion demandée affecterait l’homogénéité de la communauté et de l’exploitation agricole. En fait, elle réitère les motifs énoncés à son orientation préliminaire. Ses appréhensions sont qu’à la suite de cette exclusion, le reste de la terre du site visé soit en attente de développement du périmètre urbain. De plus, en vertu de l’article 12 de la Loi, la Commission est d’avis que l’exclusion demandée cause et entraîne des effets sur le milieu en exerçant une pression sur le zonage agricole et par ricochet sur l’homogénéité de la communauté agricole.

Sur la base de toute son analyse, la Commission entend autoriser l’aliénation et l’utilisation autre qu’agricole, soit pour la relocalisation de l’abattoir de la Coopérative Exceldor et ses accessoires sur une superficie limitée à 10 hectares et 6500 mètres carrés (0,65 hectare) pour la bande de protection riveraine.

Enfin, la Commission autorise l’aliénation et l’utilisation à une fin autre que l’agriculture d’une superficie de 10 hectares pour la relocalisation de l’usine d’abattage de volailles d’Exceldor et ses accessoires. Elle refuse l’exclusion de la zone agricole d’une superficie de 23,64 hectares.

Enviro 3D Conseils, vos yeux sur le terrain.

Articles récents

Écrire un commentaire

Entrez ce que vous recherchez et appuyez sur Entré